绍兴哪个区最繁华发展前景好，买房潜力最大

趋势①：新房市场走向中介化

第一个趋势，是新房市场走向中介化。中介不再是二手房的专属，中介手里有可能握着全城的新房房源。

绍兴房价在迎来暴涨以前，开发商常规的卖房模式有两种，第一种是组建自己的销售团队卖房，第二种是寻找专业代理公司的销售团队卖房。

而这几年，随着品牌房企市场份额增大，找代理公司合作卖房已经是普遍模式。

中介公司此间也偶有插足，多数是一些具备投资价值的项目，就像街边派发的海景房广告一样，一直是边缘化的存在。

直到2018年，一大批中介倒号贩子在绍兴新房市场混的声名狼藉，我们才意识到中介的触手已经根植已久。在媒体的大肆报道之下，有人出来澄清，有人出来背锅，中介想要体面的进入新房市场并不容易。

2019年可以说是绍兴房产中介的转型年。贝壳、德?一批专业的渠道中介公司在绍兴大规模布局。它们凭借着资金和品牌的双重优势，对绍兴中介市场产生了很强的冲击，一度还引发了绍兴27家房产中介的联合抵制。

绍兴27家房产中介联合抵制声明（图源：直播绍兴）

竞争是残酷的，但一个行业要向专业化发展，阵痛是必须的。贝壳德?对老牌中介而言是搅局者，是鱼塘里被放入的几尾鲶鱼，激发着小鱼的求生能力。

但对市场客户而言，专业的中介分销公司，可以为其找到更匹配的房源，获得一个更低的市场优惠。事实上，绍兴的中介市场还是乱象频出，售楼处附近当街截客，恶心竞争比比皆是。如何在鲶鱼效应的市场里，提升中介服务的品质，绍兴还有很长的一段路要走。

趋势②：多核布局，城市发展新格局显现

随着房价的不断攀升，绍兴的城市价值也呈现出厚积薄发之势。和全国许多大城市一样，绍兴的城市发展逐渐显现出多点发展的趋势。

靠着一个商圈，辐射式发展的时代已经过去，三区融合、杭绍一小时经济圈，都意味着绍兴想要以点带面均衡发展的决心。单单越城区就规划了多个商业中心，迪荡、镜湖、城南、世纪街……一个精细化城市的样本即将出炉。

同样，柯桥区各板块运用自身的优势资源，不同的板块价值都获得了全面提升。柯西地铁经济就要到来，柯北中纺CBD崭露头角，柯东柯南高端人居发力。

绍兴已经从单核布局完成多核布局的转变，看起来好像东打一枪西打一枪，但以全局观的角度，可以看到绍兴城市的融合度更高了。

首先是多核布局带来的城市骨架的拉升。一个中心的辐射能力是很有限的，多个中心就能盘活中心之间的联结地带。比如，东浦街道，处于柯东和镜湖的中心地带，一个小乡镇，即将迎来价值蝶变，根据最新的地铁修编规划，这里将铺设6个地铁口，好处就是城市的发展更均衡了。

其次，多核布局推动着城市交通的发展。骨架拉升之下，点对点的融合就要靠交通去维系。绍兴多条城市快速智慧路上线，建成之后将大大缩短两点之间的出行时间。从袍江到城南，走二环东路高架；走从镜湖到轻纺城市场，走二环北路高架……

除此之外，多核布局也影响着绍兴地铁的走向，每一个政府想要大力发展的新区，交通配套规划也会同步跟上。多核布局更需要对整个城市进行全盘思考，可以说是城市化的一个重要课题。

趋势③：改善当道，小户型三房成稀缺房型

改善时代的到来，最明显的特征就是户型越做越大，市场上的两居室房源几乎绝迹。

户型的设计会越来越考虑家庭成员的结构特征变化，迎合已经到来的二孩时代。

而且随着绍兴房价的暴增，换房成本不断提高，普通家庭要置换房源变得越来越难，所以，大家的心理就是一次购房就解决三口之家或者二孩家庭的困扰。

但事实上，在改善当道的绍兴楼市，小户型3房成为了爆款户型，每次有楼盘推出89?的三房户型，就会遭遇市场疯抢。

一方面，在房源总价快速推高之下，一大波预设的改善群体因为预算有限，开始外溢，转投小户型房源。户型虽小，但功能齐全，而且小户型也能享受到整个改善社区的的配套资源。两年之前，同样的购房预算已经可以买大四房了，而如今只能置换成小三房，从这个层面来讲，这波新刚需客，完全是在市场逼迫之下转型的。

另一个方面，绍兴的投资性需求仍然旺盛。尽管在房住不炒的政策之下，投资客的利润空间降低了，但是房产品相较其他投资品更可靠。尤其，绍兴还处在城市骨架拉升的进程之中，价值洼地没有被完全填平，房价梯度比较明显，潜力区域的小三房在很长一段时间内将成为投资客的首选。

趋势④：土拍市场拿地条件越来越苛刻

2017年，浙江省政府办公厅出台了《关于加快建筑业改革与发展的实施意见》，大力推广装配式建筑和住宅全装修。

绍兴市作为重点推进城市，之后中心城区出让或划拨土地上的新建项目，要全部实施装配式建造。

到了2019年，土拍市场的限制条件更为苛刻。皋埠一宗地块成为绍兴土拍史上最烧脑地块，坊间热议，想拿这块地，需要很好的逻辑思维。

皋埠漫池1号地块建设要求

首先这宗地设置了3000万履约保证金，房企必须保证项目开竣工及产业导入才能返还这笔款项。其次，房企必须在地块成交5年内，完成35家集成电路及相关产业链企业的招商引资，且投资额不低于12亿元，累计引进国千或省千或海外高层次人才不少于10人。另外，必须保证项目总建筑面积的20%作为人才公寓使用……

拍地不再是简单的拍地，而是在产城融合的大业上，政府、高新产业、房企，变成了一根绳上的蚂蚱，三者资源共享，土拍条件的设置为城市深度发展提供了一个可行性方案，远比单一的招商行为更具效率。

图源：网络

除了产城融合地带的特殊地块，其他的热门地块也有不少捆绑条件。比如镜湖近期拍出的几宗宅地，要求拿地房企免费配建一定比例安置房，有的还需要配建免费的幼儿园，老人活动中心等。

土地竞拍的条件限制是政府的一个明智举措，于企业和政府来说都是一个双赢的局面。

于企业来说，一是减少竞争力。出让地块竞拍条件的限制，无形提高了竞拍门槛，减少竞争参与。二是，地块资源优越，发展潜力好，有利于企业开发建设。三是，在参与城市建设的同时，城建配套的完善对于该项目居住环境的提高也是十分利好，更有吸引力，有助于项目价值的提升，创收更多效益。

对于政府而言，在前期出让地块的条件限制以及竞买人拿地后开发产品要求等方面上，更是深谋远虑。究其最根本的原因，是借助房企之力，更好的拓展城市规划，建设和发展城市。无疑，这种土拍模式将成为日后的一种的普遍趋势。